Louer ou acheter un bien immobilier ? Quelle est la meilleure solution ?

Vaut-il mieux être locataire ou propriétaire de la maison ou de l’appartement dans lequel on vit ? Ou de l’endroit où on passe les vacances ?

Certes, en France on aime POSSEDER le bien immobilier mais quand on laisse de côté cet aspect et qu’on se contente de calculer, quelle est la meilleure solution ?

La conclusion est simple: malgré la baisse des taux, il est difficile de rentabiliser un achat immobilier et il vaut mieux louer, solution qui permet de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros au bout de 10 ou 15 ans.

Voici le détail du raisonnement qui permet de dire que si on compte, louer est mieux qu’acheter.

Acheter ou louer sa résidence principale ? Quelle est la meilleure solution financière ?

En ce qui concerne la résidence principale, acheter est rentable à la limite juste en province, dans des villes moyennes.

Si on prend l’exemple de Paris, l’intérêt de louer est flagrant.

Prenons donc l’exemple d’un appartement d’environ 800000 euros sur 20 ans.

Imaginons qu’on fait un apport de 200000-300000 euros et qu’on doit donc emprunter 500000-600000 euros. On aura donc des mensualités de 2500-3000 euros pendant 20 ans (durée estimée de l’emprunt).

A ceci on ajoute des frais de notaire de 50000 euros dans le meilleur cas.

Il faudra aussi payer des impôts locaux d’environ 3000 euros par an, une assurance annuelle de 300 euros.

Au total, on dépensera en 20 ans, + d’UN million d’euros et même 1,1 million d’euros.

Imaginons une revente d’appartement, avec un gain net de 10%, on aura un résultat NEGATIF sur 20 ans de 200000-300000 euros.

Si en revanche on est locataire, frais de notaire, emprunt, assurances disparaissent. les impôts locaux sont à peu près la moitié de ceux d’un propriétaire et le loyer d’un tel appartement tourne autour de 2000 euros par mois.

On arrive au maximum à des dépenses d’environ 500000 euros pour ces 20 ans.

Ne parlons même pas des frais de copropriété, dont nous n’avons pas parlé dans l’hypothèse de l’achat et dont on sait toutes et tous qu’ils peuvent rapidement s’élever tant les syndics sont des margoulins, touchant par leur contrat des % des travaux.

Pendant ces 20 ans de location, on imagine que la somme utilisée en apport personnel pour l’achat a été placée et a rapporté. Si on part sur du 2% par an, on atteint facilement 300000-450000 euros à la fin.

Dans le moins bon des cas de comparaison, il y a égalité mais si on regarde dans le détail pour la même somme au départ (200000 ou 300000) , alors le calcul montre de manière évidente que la location fait économiser environ 100000 euros.

En province, dans les villes moyennes c’est différent car la différence entre les impôts locaux d’un propriétaire et d’un locataire est moins grande. Par ailleurs, les loyers sont + élevés par rapport au prix du bien qu’à paris, puisqu’il y a moins de spéculation immobilière donc un locataire fera dans quelques cas jeu égal financièrement avec un propriétaire au bout de 20 ans.

Attention, souvent les « défenseurs » de la propriété utilisent l’argument « Oui mais à la fin on possède le bien ».. Sauf que dans nos calculs, nous avons imaginé qu’au bout des 20 ans, on vendait ce bien immobilier !

Pour affiner VOTRE calcul et voir si c’est mieux d’acheter ou de louer, utilisez les simulateur de prêt et de rentabilité suivants:

https://www.sicavonline.fr/index.cfm?action=simulateurs.capi

http://www.simulateurimmo.com/

3 commentaires

  1. Olivier
  2. Pierre Eldorado Immo
  3. Pierre